不動産（総合デベロッパー）

不動産（総合デベロッパー）セクターの見方（当サイトの整理）

個社の分析に入る前に、この産業に共通してかかる制約と、決算書のどこを見れば状態が分かるかを整理しています。

収益がどこから生まれるか

賃貸事業（オフィス・商業施設のテナント賃料）が安定収益の土台で、これに分譲住宅の販売益・物件売却益（固定資産売却益・投資有価証券売却益）が加わる。売却益は期によって金額が大きく振れるため、増減益の要因を賃貸収益（経常的）と売却益（非経常的）に分けて見る必要がある。

業績を左右する外部要因

長期金利（借入コスト・還元利回りの基準）、オフィス空室率・賃料相場、地価・不動産取引市況（キャップレート）が業績を左右する。金利上昇は借入コストの増加と保有不動産の評価（含み益）の両面に効く。

決算書のどこを見るか

特別損益（固定資産売却益・投資有価証券売却益）の金額と発生理由を必ず確認する。ここが大きい期は、営業利益・純利益の伸びのうち経常的な部分と一過性の部分を切り分けないと実態を見誤る。セグメント情報（賃貸・分譲・海外・マネジメント等）ごとの営業収益・営業利益も、どの事業が伸びているかを見るのに必須。

配当・株主還元の傾向

配当性向を利益に連動させる会社もあれば、増配額を固定して長期目標に向けて累進的に配当を積み上げる会社もある。後者の場合、単年度の利益が急増しても配当は方針どおりの増額幅にとどまることがあるため、配当と利益の伸び率を同一視しない。

指標を読むときの注意

PBRは保有不動産の含み益（時価と簿価の差）を反映しないため、簿価ベースのPBRだけで割安・割高を判断できない。自己資本比率は他業種より低めに出るのが一般的（不動産の取得を借入で賄う構造のため）で、この業界の水準を他業種と単純比較しない。